为住宅改造寻找新的解决方案

Covid-19 疫情爆发三年以来，纽约市顶住了最悲观的城市衰退预测压力，但如今却面临着新的挑战。该市一直面临住房严重短缺的窘境，在 2030 年之前需要建造 56 万套新住宅单元，以容纳不断增长的人口，缓解住房短缺困局。与此同时，随着远程办公模式的兴起，许多企业缩减了实体办公空间，众多商业地产业主正面临着闲置办公空间过剩的问题。这种现象在老旧建筑上体现得尤为明显，这些建筑配套设施陈旧，需要进行大规模翻新改造，才能满足当前市场需求。

气候危机给纽约市的建筑环境难题又蒙上了一层阴影。在一个居住空间极其稀缺的城市，我们不能让任何一处建筑空间空置和荒废。建造这些占地数百万平方英尺的建筑已经产生了大量的碳排放，我们也不能对这些空置的空间置之不理。

纽约市领导建议将这些未被充分利用的办公空间改造为目前急需的住房，但受到经济、现实、政策和设计等多重因素的影响，这一理念难以取得实质性进展。1633 Broadway 是一座建于 1971 年的老旧中城办公大楼，在它身上可以同时看到将办公室改造为住宅时面临的机遇和挑战。我们的设计为纽约市的住宅开发提出了一种新的模式，这种适应性再利用的创新方法有助于打造一个更有活力、更加公平和更可持续的城市。

从单一用途的单体建筑到多元化垂直社区

和许多上世纪中叶的大型办公楼一样，1633 Broadway 大楼的楼面面积也很大，进深长达 50 英尺，这些特点使它很难被改造成住宅。我们设计方案的第一步是有选择地将楼面面积重新分割成合适的空间。通过巧妙地将整体建筑体量的垂直部分进行分割，我们得到了适合住宅布局的楼面面积。这种分割也扩大了建筑的周界，更有利于获取自然光。

我们可以通过在顶层和底层增加空间来弥补拆除的楼面面积。这一策略可谓一举多得：在天际线上创造了一个独特的轮廓；增加了裙房的面积，来容纳一系列配套设施；并打造了一系列错落有致的花园露台。

通过结构改造，我们将建筑施工的隐含碳排放减少了 50%。与地面施工相比，这种方法还缩短了施工时间。我们的理念是设计一种内在的可持续性解决方案，它能够满足城市的住房需求，而且对于业主和开发商来说也具备经济可行性。这种创新的设计模式为住宅项目赋予了特殊价值，使其能够满足各收入阶层的需求。

打造满足不同收入阶层需求的公平性住房模式

对于正在经历史无前例的住房危机阵痛的纽约而言，传统的住宅开发模式远不能满足该市的住房需求。从经济效益角度来讲，开发商通常倾向于建造豪华住宅，在项目中仅建造符合最低要求的少量经济适用房（比例通常为 20%）。可供租赁的经济适用房通常位于较低的楼层，采光最差，能够获得的自然光极少；而视野开阔的高层区域则会用于豪华公寓。社会和经济分层在建筑形式上就体现得非常明显，其结果往往是开发商、买家和租户任何一方都不得不做出妥协。

我们的理念从源头上颠覆了这种方式。它提出了一个更加公平的城市住房愿景，所有市民，无论贫富，都有资格获得令人舒适的居住空间，包括充足的自然光、宽敞的户外露台和无敌景观。该方案突破了住宅开发的容积率 (FAR) 上限 12，呼吁必须尽快重新审视现有的区划规定，取消目前的上限标准，以便以更大的密度安置更多的住房需求者。

1633 Broadway 改造方案包括三种住宅类型。该建筑包含 327 套符合市场价格的豪华住宅，380 套两居室合住住宅和 838 套微型经济适用房，总容积率为 17。这三种住房类型中有两种属于将密度最大化的创新类型：微型经济适用房的面积小于纽约市房屋保护和开发局 (HPD) 目前要求的最小面积；两居室合住住宅提供共享空间和配套设施，能够满足更加灵活的短期住房需求。与传统的垂直堆叠式设计不同，我们更加注重并排设计。这样每个住宅类型都可以获得充足的自然光和顶层景观。

突破商务区的单一用途

我们的密集型多用途住宅理念可将其优势延伸到周围的城市环境中。通过将单一用途的商业办公大楼改造为三种用途的住宅类型，我们可以在一个街区的空间内以密集型的多元化方式再现城市活力。

将 250 万平方英尺的商业空间改造为适合不同收入阶层的住宅楼，这将对周边地区的特色和活力产生直接而深远的连锁反应。这个人口密度更大的新住宅建筑将催生服务业和更多商业项目，来满足新兴住宅社区的需求：新餐厅、杂货店、酒吧和其他配套设施，从而加速曼哈顿中城从商务区到全天候多功能社区的转型和复兴。

这个方案充分利用闲置办公空间，对业主和开发商具有经济可行性和切实吸引力，可能成为未来进一步提升商务区活力，打造多元化业态社区的典范。